Investissement locatif : quelle imposition ?
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Vous êtes propriétaire d’un logement que vous avez récemment mis en location ? Les loyers que vous percevez sont, comme tous les autres revenus, soumis à l'impôt. Vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers, s’il s’agit d’une location vide ; ou des bénéfices industriels et commerciaux, si vous louez un meublé.
Sommaire
- Investissement locatif : imposition d’un loyer issu d’une location vide
- Investissement locatif : imposition d’un loyer issu d’une location meublée
- Quelle rentabilité pour votre investissement locatif ?
Lorsque vous investissez dans l'immobilier, c'est souvent pour dégager des revenus de votre placement. Pour que la rentabilité soit au rendez-vous, vous devrez faire attention à l'imposition des revenus fonciers. Explications des différents régimes et des calculs de rentabilité d'un investissement locatif.
Investissement locatif : imposition d’un loyer issu d’une location vide
Lorsque vous louez un logement nu, c’est-à-dire vide de meubles, vous devez indiquer les loyers que vous percevez dans la catégorie des « revenus fonciers » de votre déclaration de revenus N°2042. Deux régimes d'imposition existent : le régime micro foncier et le régime réel.
Comment faire le bon choix pour son régime fiscal ?
En théorie, le régime micro foncier doit être choisi lorsque le revenu brut tiré de la location ne dépasse pas 15 000 € (charges non comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de location au cours de l'année. Dans ce cas, reportez le montant du revenu brut dans la case 4BE. Un abattement forfaitaire de 30 % (correspondant aux différentes charges) est appliqué automatiquement. En contrepartie, vous ne pourrez bénéficier d’aucune autre déduction. Ce régime est applicable aux revenus locatifs bénéficiant des dispositifs Pinel, Denormandie et Malraux. Bon à savoir !
Si votre revenu brut est supérieur à 15 000 €, le régime réel s’applique alors. Vous pouvez cependant décider d’opter pour ce régime, même si vous relevez normalement du micro-foncier, lorsque vos charges déductibles représentent plus de 30% de vos revenus fonciers. Munissez-vous du formulaire No 2044. Votre décision sera alors irrévocable pendant trois ans.
Calculer le revenu foncier (régime réel)
Pour calculer le revenu foncier imposable au régime réel, il convient de faire la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié. Que pouvez-vous déduire ? Les frais d'administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d'assurances, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d'emprunt… Il est possible de dégager un déficit foncier imputable sur vos autres revenus imposables à hauteur de 10 700 €.
Investissement locatif : imposition d’un loyer issu d’une location meublée
Vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) si les recettes annuelles retirées n’excèdent pas 23 000 €. Déposez alors une déclaration N° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus N° 2042. Vous dépendez du régime micro si le montant de vos recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année n'excède pas 70 000 €.
Un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques est automatiquement appliqué mais les charges éventuelles que vous pourrez supporter (travaux) ne seront pas déductibles.
Des charges déductibles de vos revenus fonciers
Si votre activité est imposée selon le régime réel, les charges sont déductibles de vos recettes locatives. Vous avez aussi la possibilité d’amortir l’immobilier (si vous le pouvez, optez pour une durée une durée de 25 ans), une charge non décaissée qui viendra réduire votre bénéfice imposable. Dans ce cas, faîtes appel aux services d’un expert-comptable.
Quelle rentabilité pour votre investissement locatif ?
Calculer le rendement net d'un investissement locatif est un calcul qui vous donnera une bonne idée de la rentabilité de votre placement. Comment procéder ?
- La formule de calcul du rendement net est la suivante : le montant du loyer annuel – les frais et charges / le prix d'achat + le coût du crédit immobilier x 100.
Le calcul du rendement net-net, c'est-à-dire le rendement net d'impôts, vous apportera une vision encore plus précise de la rentabilité de l’investissement locatif. Il prend en compte l'imposition et les déductions fiscales éventuelles
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